융자조정·숏세일 도중 차압 동시진행 못한다…달라지는 부동산 법규 [LA중앙일보]

 

융자조정·숏세일 도중 차압 동시진행 못한다.

달라지는 부동산 법규 [LA중앙일보]

 

 

 
중도에 에스크로 깨져도 HOA 취소비용 청구 못해
재융자·2차 에퀴티 융자도 차압땐 잔존채무 면제
 
   
 올해부터는 모기지 렌더들이 융자조정과 차압을 동시에 진행하는 투 트랙방식이 금지된다.
올해부터는 모기지 렌더들이 융자조정과 차압을 동시에 진행하는 투 트랙방식이 금지된다.

 

2013년부터 모기지 렌더들은 융자조정중에 차압을 동시에 진행시킬 수 없게하는 새로운 부동산 법이 시행된다.올 1월1일부터 홈오너의 권리보장및 모기지 채무변제 세입자 보호를 비롯한 몇가지 부동산 관련 법규가 새로 발효된다. 2013년부터 시행되는 새 부동산 법중에서 중요한 내용들을 간추려 소개한다.

▶투 트랙(Two Track)금지

지난해까지 모기지 렌더들은 융자조정이나 숏세일 승인절차를 진행하면서 차압도 동시에 진행했다. 그래서 시간이 오래 걸리는 경우 홈오너들은 차압세일통지서(NOT)를 받은 상태에서 이를 연기하느라 극도의 긴장감에 시달려야 했다.

은행에서 차압세일을 연기해주지 않으면 융자조정이나 숏세일 도중 집이 차압당하는 사례도 발생했다.

올해부터 이러한 행위는 금지된다.

모기지 렌더들은 홈오너로부터 융자조정 신청서류를 접수하면 이에대한 결과가 나올때까지 차압을 진행할 수 없다. 숏세일도 마찬가지다.

▶HOA서류 취소비 청구금지

콘도나 타운하우스 거래시 반드시 필요한 것이 HOA(Home Owner Association)관련 서류다.

에스크로가 오픈되면 바이어는 이러한 서류를 요청하고 HOA에서는 수수료를 받는다.

지금까지는 중도에 에스크로가 깨지면 HOA서는 서류 취소에 따른 비용을 청구했었다.

그러나 1일부터는 HOA가 서류를 에스크로로 보내기전에 바이어로부터 취소요청을 서면으로 접수받으면 이에대한 취소비용을 청구할 수 없다.

▶재융자도 잔존채무 청구금지

지난해까지는 홈오너가 재융자를 했을 경우 차압을 당하게되면 1차 은행에서는 잔존채무(Deficiency)에 대해서 별도의 청구권을 행사할 수 있었다.

올해부터는 재융자를 하면서 캐시아웃(Cash Out)을 하지 않는한 차압시 잔존채무에 대한 변제 의무가 사라진다.

예를들어 바이어가 50만달러짜리 주택을 20%다운페이하고 40만달러의 융자를 받고 구입했다. 1년후 남아있는 원금에 대해서 재융자를 마쳤다. 그런데 집값이 30만달러로 폭락했다.

바이어가 모기지 페이먼트를 못해서 집을 포기하면 은행은 차압을 통해 원금을 회수하게 된다. 만약 은행이 원금의 100%를 받지 못하게 되면 남아있는 금액에 대해서 별도의 청구권을 행사할 수 없게 된다.

또한 에퀴티 융자금이 해당 주택 구입을 위한것이라면 이것역시 차압시 잔존채무에 대한 청구권이 없어진다.

50만달러짜리 주택을 10%다운하고 10%를 동시에 재융자 받는 방식으로 주택을 구입했다. 1차 모기지 융자금액은 45만달러이며 2차 에퀴티 융자액은 5만달러다.

지난해까지는 집주인이 차압당하면 1차에 대해서는 잔존채무가 없어지지만 2차 5만달러는 갚아야 했다. 그러나 올해부터는 에퀴티 융자금 5만달러가 집주인의 개인현금으로 사용되지 않고 주택구입에 사용되었다면 잔존채무변제 의무에서 벗어난다.

▶차압시 세입자 리스기간 인정

월간단위(Month – to- Month)로 렌트를 살고 있는 세입자 주택이 차압을 당하게되면 주택을 인수한 투자자나 은행은 세입자를 강제퇴거 시킬 수 없다. 세입자의 이사를 원할경우 최소 90일간의 준비기간을 줘야 한다.

만약 세입자가 월별 렌트가 아닌 리스계약으로 거주하고 있다면 리스기간이 끝날때까지 퇴거를 요청할 수 없다.

▶주택거래시 위험내용 공지

셀러가 집을 팔때 의무적으로 바이어에게 공지하는 위험내용 공지(Hazard Disclosure)팩키지라는 것이 있다. 올해부터 이 서류에서 인체에 유해한 개스와 액체 파이프라인이 있다면 이것이 어디에 있는지를 알려야 한다.

해저드 패키지는 셀러의 요청에 따라 데이터 베이스를 제공하는 회사에서 얻을 수 있다.

Content Courtesy  박원득 부동산 전문기자    ( LA  중앙일보 2013-01-09 발췌)