에스크로의 목적과 과정

 

에스크로의 목적과 과정

“에스크로를 한다”는 것은 매매되는 부동산이나 사업체 또는 재융자(refinance)하는 과정에서 해당 부동산이나 사업체에 대해 정확하고 철저한 조사를 하여 모든 유치권 즉 은행채무, 개인세금, 재산세 및 법적문제 등을 완전무결하게 청산, 매입자나 대부를 해준 금융기관을 보호하는데 목적이 있다.

에스크로를 열지 않고 담보조사가 되지 않은 부동산이나 사업체를 취득할 때 모든 부채와 법적문제에 대한 책임은 매입자의 부담이기 때문에 반드시 정상적인 에스크로 과정을 거쳐야 한다. 에스크로 수속과정을 실시하는 것은 만약의 경우, 발생할지 모르는 계약상의 경제적 손실을 미연에 방지하는데 목적이 있다.

에스크로 과정에서 매매대금의 지불, 거래 당사자 쌍방의 요구사항 이행, 소유권 보존을 위한 소유권 보증보험(policy of title insurance)과 화재보험 획득, 등기이전, 채무변제, 담보설정, 담보말소, 임대 및 전세 등으로 발생하는 일체의 모든 의무나 요구사항 그리고 합의사항 등이 대행된다.

에스크로 기간에 공탁되어 있는 문서와 매매대금은 판매자와 매입자의 합의가 없으면 어느 누구도 손을 댈 수 없는 것이 에스크로 법이다. 매매 당사자 간의 계약조건이 완전히 충족되고 에스크로가 종결될 때 매입자에게 소유권 양도증서가 전달되고 판매자에게는 매매대금을 지불하는 임무를 수행하게 된다.

에스크로 회사는 중립적인 제3자의 입장에서 판매자와 매입자의 합의사항이 원만하게 진행될 수 있도록 매매 당사자 간에 합의된 모든 공개사항과 조건들을 하나하나씩 점검하고 이행여부가 충족될 때만이 에스크로를 종결하게 된다.

에스크로는 부동산이나 사업체 매매 때 판매자와 매입자 사이에서 원만한 거래가 성립될 수 있도록 복잡한 절차를 대행해 주는 기관이다. 부동산을 팔려고 할 때 판매자는 그 부동산에 대한 완전한 소유권을 가지고 있어야 한다. 그러나 간혹 판매자 중에는 자신이 소유하고 있는 부동산에 대해 완전한 소유권을 가지고 있지 못할 때가 있다.

부동산에 대한 재산세 (연방세, 주세, 판매세, 근로소득세 등)가 밀려 있거나 법정 소송에 휘말려 그 부동산이 담보로 잡혀 있거나 혹은 제3자가 그 부동산에 선 취득권(lien)을 걸어놓았을 수도 있기 때문이다 이런 사실을 매입자로서는 알 수가 없기 때문에 에스크로를 실시함으로써 이같은 모든 문제를 해결하는 역할을 하는 것이다.

부동산이나 사업체 매입 때 일반적으로 매입자는 은행이나 금융기관에서 융자를 받고, 반대로 판매자는 이미 받은 융자금을 상환해야 하는 복잡한 문제가 있기 때문에 에스크로 회사가 개입하여 처리해 주게 되는 것이다.

부동산을 구입하는 매입자는 대부분 융자  (mortgage loan)를 얻어야 하며 부동산을 매입한 후에는 카운티 등기소 (county recorder’s office)에 해당 부동산이 자신의 소유임을 등기해야 하는 등 부동산 매매과정은 까다롭고 복잡하기 때문에 에스크로 회사와 부동산 소유권 보증보험회사 (title insurance company)가 개입되는 것이다.

에스크로 회사는 판매자와 매입자를 동시에 보호하는 기관으로서 에스크로 계약서에 의해 움직인다. 판매자와 매입자가 매매계약서에 서명한 후 에스크로가 열리면 에스크로 회사는 매입자로부터 받은 계약금을 받아 보관하고 판매자로부터는 등기문서 및 모든 증빙서류를 받아 계약 성립을 위해 노력한다.

이 과정에서 에스크로 회사는 집문서 및 저당서류 작성, 담보설정, 담보말소 등의 서비스를 할 뿐 아니라 판매자의 부동산 명의가 매입자 쪽으로 이전되기 전에 판매자가 가지고 있는 채무, 세금미납, 법적문제 등 제반 융자를 해준 금융기관이나 매입자를 보호하기 위한 소유권이나 화재보험도 취득하게 된다.

에스크로는 매입자의 구매대금에서 판매자가 갚아야 할 모든 부채와 에스크로 경비 등을 모두 청산한 후 남은 대금을 판매자에게 전달하게 된다. 밀린 부채가 많거나 밀린 세금이 있을 때 이에 대한 모든 법적인 책임은 매입자가 지게 된다.

에스크로를 개설하지 않고 담보조사가 되지 않은 부동산이나 사업체를 취득할 때 모든 부채와 법적 문제에 대한 책임은 매입자의 부담이기 때문에 반드시 정상적인 에스크로 과정을 거쳐야 한다.

에스크로를 한다는 것은 경제적 손실과 법적 문제를 미연에 방지하는데 목적이 있다. 에스크로 회사는 중립적인 3자의 입자에서 판매자, 매입자, 대부를 해준 금융기관의 합의사항을 이행시켜 주고 법적인 사무절차와 매매대금의 전달과정에서 거래 절차가 원만하게 진행될 수 있도록 매매 당사자의 합의 이행여부를 확인하고 종결해 준다.

에스크로 과정에서 수십만, 수백만달러, 많게는 수천만, 수억달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 매매에서 중립적 제3자로서 매매가 신속하고 정확한 전문적인 일 처리가 요구 된다. 부동산 권리 양도는 동산과 같이 실물에 의하여 양도가 이루어질 수 없기 때문에 소유권 양도증서 (grant deed)로 양도가 이루어진다.

따라서 에스크로 진행과정에서 계약상에 명시된 모든 조건들이 완전히 이행되기 전까지는 부동산의 소유권을 넘길 수 없으며 판매자에게 매매대금을 전하는 것도 큰 위험부담이 된다.

출처 한국일보

조익현 <한미 에스크로(주) 대표>