부자가 부동산에 투자하는 진짜 이유 (1)

 

house for sale cb logo sold and house

부자가 부동산에 투자하는  진짜 이유  (1)

워렌버핏의 투자 철학은 나의 다국적기업 지사장 시절과 유수의 성공하신 분들을 수행하던 시절 나에게는 없어서는 안 될 투자 바이블이었으며 세월이 흐르며 성공적인 투자와 실패를 경험하며 터득한 나만의 성공요소 정리노트에 근간을 이루고 있다.

미국 1위의 위상 있는 콜드웰벵커 부동산에 일을 하며 그 중에도 액션이 가장 많은 미국최고 베버리힐즈  프리미어 오피스 전문 부동산 투자  브로커인  나에게   부동산투자의 매력은 아마 어려서부터 자연스럽게 부동산 부자들에게서 습득한 것이며 이에 부자들의 부동산 투자비법을   조금이나마 소개하며 나누고자 한다.

나의 주변 부동산 부자들은 거의 자신만을 많이 믿는분 들이셨다.  펀드나 주식투자는 눈에 보이지 않는 무형의 운영권 없는 투자라며 꺼려했다.   그래서 늘 Asset Porfolio  중 가장큰 부분은 부동산 이었고 부동산 타이밍 중 부동산 투자적기 웨이브를  아시는 분들이셔서 늘 부동산쪽은  투자목록중  효자 였다.

부자가 거의 안심하고 투자하는 부동산은 Tangible Asset (유형자산) 이며  운영과 메니지를 직접 전문인과 할 수 있는 직접적인 콘트롤 에쎗 포트폴리오 이므로 무보다 안정감이  있어서 이다.   부동산에만 집중 투자하는 큰손 투자가들의 첫째 부동산 투자의 비유티가 무엇이냐 묻는다면  적은 다운패이로 부동산을 구입하고 100% 이윤창출과  최고의 투자율 (yield) 을 보는 레버리지 (Leverage) 를 꼽지 않을까 한다.   또한 부동산의 세금혜택인 융자지불 금액 공제, 부동산 경비 공제, 감가상각혜택, 1031 exchange 세금혜택은 부자가 부를 더욱 크게 증가시키는 요소이다.  인컴유닛 (Income Unit)의 매달 들어오는 현금파워는 무서울 지경이었고 그돈으로 은행페이와 무든경비를 해결하고도 어마어마한 돈을 순수익금으로 벌고  또 자산을 (Equity Gain) 팔때마다 어마어마하게 벌수 있었다.  더 똑똑한  부동산 투자 이점은 부자가 더부자가되는  EQUITY  GAIN 즉 자산이 혼자서 늘어나는것이다.  이자산은 투자 타이밍만 좋으면  밤에잠을 잘때도 혼자서 늘어나는 자산인데  결국 “홈런” 투자가 될수가 있다.  이 EQUITY GAIN  자산구축 다른말로 Appreciation  이 며 부자들이 부동산 투자에서 얻는 가장큰 이익이며  출구전략 Exit Strategy 이다.  부자들은 팔기전 살 매물을 미리보는데   성공적인 투자로 익금을 남기고  파는데 늘 한부분의  수익금은 적금으로  남기시고  (Net Profit )  순이익 의  정해진 액수를  다시 더큰 투자로 연결 하셨다.    놀운것은 브로커들은 늘 오셔서 새로운 물건을 보여주셨는데  아무리 바빠도 물건을 직접 보시고 그들과 부동산 전망에대해  대화하는것을 늘 엔조이 하셨다.  또한 부자들은 융자에도 능통하신분들인데 늘어난 자산으로 또 다른더큰 부동산 투자로 이어지기 때문이며 메이저 은행에서 최고의 VIP 들이셨다.    

나는 그 동안 부자들과 일을 아주 가까이 수행하다 보니 어느새   성공한 사람들에겐 늘 뭔가 특별한 점이 있었다.

고수들인 부자들은  서로 신뢰할지라도 절대 브로커만을  믿지 않는다.  그들에겐  투자의 성공은 투자가와 브로커의 좋은 팀워크가 필요할 뿐이다.  한쪽에서 완벽한 실력을 발휘해도 어느 다른 한쪽이 진행하는 투자 건에 정확한 이해가 없다면 순간적으로 큰 실수를 할 수가 있다. 부동산 부자들은 부지런하다. 고급정보를 모니터링하고 투자관련 자신이 직접 깊이 있게 조사하며 전문 브로커와 협상을 진행한다. 그들은 부동산  시장을 읽고 경제지표를 주도면밀하게 읽으며 분석을하고 향후경제의 흐름을 점친다.   그럼 부동산 갑부들이 보고 듣는 투자가의 조언은 과연 누구인가? 투자의 귀재 워렌버핏 이다.   그들에겐

워렌버핏의  ” 투자시 주의해야할 사항”  같은것은 무조건 유념해야 할 기본 상식이다. 부자들이 아는 기본상식, 그들이 이해하는 워렌버핏의 투자전략엔,

첫째, 자신이 할 투자에 대한 완벽한 이해와 질문에 질문을 거듭하여 현명한 답을 낼 줄 알아야 한다. 오랫동안 꿈꾸어 왔던 주택 구입이 자칫 악몽으로 이어질 수도 있으므로 자신의 자금상태를 정확하게 판단하여 올바른 예산을 세울 수 있도록 한다.    부자들은 “예산을 정하는 프로다.

둘째, 좋은 물건을 알아보고 분석할 줄 알아야 한다. 그냥 ‘좋은 것’이 아닌 ‘good deal’인 물건, 즉 물건과 가격 모두 만족스러운 것을 말한다. 낮은 가격으로 구입하면 좀 낮게 팔아도 이윤창출이 된다는 워렌버핏의 투자법칙에서 이 사항을 유출해 낼 수 있다.  지금은 최고의 좋은 가격 과 초 저금리로 살 수 있어 굿딜의 청신호 시즌이다.셀러 또한 인벤토리 (Inventory) 부족으로 리스팅 (listing) 시 걱정하는 것 보다 훨씬 좋은 가격을 받을 수 있다.   부자들은  “굿 딜“ 에 능하고   “굿 딜”을위해 한순간  잰틀하지만 샤크 (shark/상어) 가 되어 버린다.

그들은 신뢰할 수 있는 회사와 능력 있는 브로커를 선택한다.  Fee 를 깍지않아도 더무서운 그린라이트된 딜을 (perform) 성사 시켜야만 한다.  그들은 늘 서류는 이중 스크린을 한다.  나의 중요한 직책은 부동산 브로커, 변호사, 회계사, 에스크로, 타이틀, 건설회사 등의 일을 다시 읽고 질문하고 기록하며 이중 스크린하고 점검하는 일이었다.   부자 10명중 9명은 절대 브로케에게 모든걸 맏기지 않으며 남을 100% 믿지도 않는다.  그렇다고 그분들이 결코 인격이 나쁜분들은 전혀 아니었다.

다시 말하면 부자들 기본철칙 중, 신용 있는 회사와 최고의 브로커들로만 라인업을한다.  그들의 늘말씀하시던말프로면  프로와 일을 하라.  나는 그들의 말을  신뢰한다.   세계 최고 부동산 회사의 네트워크를 이용하라. 큰 회사의 인벤토리파워 (Inventory Power) 를 이용하라.  파워브로커라면 당신에게 더좋은 옵션을 라인업 하고 제시할수 있다.   큰 회사는 프라임 로케이션의 인벤토리를 콘트롤하고 네트워크의 힘을 이용한다. 예를 들면 콜드웰 브로커가 콜드웰 브로커의 물건을 사고 팔 때 훨씬 딜 성공률이 높다.  직업으로 철저한 부동산투자 전문 교육을 받은 사람은 손수 관리하는 인벤토리 리스트도 막강하고 하는 일이 최근 인벤토리 점검에 또 정검이다. 그들은 손끝 하나로 당신 앞에  (행콕팍, 베버리힐즈, 벨에어, 다운타운) 70개 이상의 프라임 로케이션 굿딜 집과 인컴유닛 물건을  컴퓨터 손끝 하나로  최신 물건을 펼쳐 보일수 있고 “굿딜” 을 성사 시킬수  있다.

 

부동산 투자  관련 모든일은 전문 브로커 Joyce Kim

Selling/Listing/Buying/럭셔리 리스/최고학군 리스 전문가)

Residential & Income Properties

Joyce H. Kim

Associate Broker 
………………………………………………………………………………………………………………………………………..
COLDWELL BANKER BEVERLY HILLS NORTH
The #1 Top producing Office in the Unites States 
301 N. Cannon Drive, Suite E, Beverly Hills, CA 90210
Office : 310.777.6278   Mobile: 213.503.0315    Fax: 310.728.7192
EMAIL JOYCEK@COLDWELLBANKER.COM     WWW.JOYCEKIMESTATES.COM
 
Photobucket  

 


California home prices soar in April
Source: The Californian

Fueled by high demand and tight inventory, California home sales and prices both experienced strong increases in April, with the median price surpassing the $400,000-mark for the first time in five years, the CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) reported.

Making sense of the story

  • The statewide median price of an existing, single-family detached home climbed 6.3 percent from March’s revised median price of $378,960 to $402,760 in April, signaling the first time since April 2008 that the statewide median price has exceeded the $400,000 mark (and was the highest since then).
  • Sales in April were up 1.3 percent from a revised 417,880 in March but down 3.7 percent from a revised 439,770 in April 2012.  The statewide sales figure represents what would be the total number of homes sold during 2013 if sales maintained the April pace throughout the year.  It is adjusted to account for seasonal factors that typically influence home sales.
  • The available supply of homes for sale was essentially unchanged from March, but was down markedly from a year ago.  The April Unsold Inventory Index for existing, single-family detached homes was 2.8 months in April, down from 2.9 months in March, and down from 4.2 months in April 2012.  The index indicates the number of months needed to sell the supply of homes on the market at the current sales rate.  A six- to seven-month supply is considered normal.
  • Increased market competition has significantly driven down the time on market compared with a year ago.  Homes sold more quickly in April, with the median number of days it took to sell a single-family home decreasing to 27.9 days in April, down from 29.4 days in March and down from a revised 48 days for the same period a year ago.

Read the full story
http://www.thecalifornian.com/viewart/20130426/LIFESTYLE/304260019/Southern-California-home-prices-soar-March

 

In other news …

Home buyers clueless about mortgages
Source: CNNMoney

When it comes to mortgages, home buyers answered basic questions about terms, how to choose a lender, and financing wrong nearly one-third of the time, according to an April survey by real estate website Zillow.

Read the full story
http://money.cnn.com/2013/05/09/real_estate/homebuyers-mortgages/index.html?hpt=hp_t2

Fed: Some borrowers shortchanged in foreclosure settlement
Source: Los Angeles Times

Nearly 100,000 troubled borrowers were shortchanged on payments from Goldman Sachs Group Inc. and Morgan Stanley & Co., the Federal Reserve said – money intended to compensate for possible errors and abuses during foreclosure proceedings in 2009 and 2010.

Read the full story
http://www.latimes.com/business/la-fi-mo-foreclosure-settlement-incorrect-checks-20130508,0,6535090.story

Many Americans have misconceptions about homeowners insurance
Source: Housingwire

A new survey by InsuranceQuotes.com found that 41 percent of Americans believe their homeowners insurance protects them against mold and that mold removal is covered.

Read the full story
http://www.housingwire.com/fastnews/2013/05/13/many-americans-have-misconceptions-about-homeowners-insurance

When a high bid isn’t enough
Source: The New York Times

In a housing market starved for inventory, buyers are stepping over one another to bid on desirable properties. But a high bid may not be enough – sellers also are seeking offers without mortgage contingencies.

Read the full story
http://www.nytimes.com/2013/05/12/realestate/sellers-seek-offers-without-mortgage-contingencies.html?ref=realestate

 

Are mortgage modification terms worth continuing payments?
Source: Los Angeles Times

A high percentage of homeowners who take part in the Home Affordable Modification Program are unable to maintain their loan mods, data from the Treasury Dept.’s Trouble Asset Relief Program shows.

Read the full story
http://www.latimes.com/business/realestate/la-fi-lew-20130512,0,7989633.story

Housing inventories rose in April
Source: The Wall Street Journal

The number of homes offered for sale rose 4 percent in April from March, but was still down by 13.5 percent from last year’s level, according to data compiled by Realtor.com.

Read the full story
http://blogs.wsj.com/developments/2013/05/14/housing-inventories-rose-in-april/

Why there’s no home-price bubble
Source: The Wall Street Journal

Home prices in many parts of the country are rising today at the same rate that they did during the bubble years of 2003, 2004, and 2005. But an analysis by real estate website Trulia found that, when compared with traditional price drivers such as rents and incomes, home prices are undervalued on a national basis by around 7 percent, compared with being 39 percent overvalued in early 2006.

Read the full story
http://blogs.wsj.com/developments/2013/05/14/trulia-why-theres-no-home-price-bubble/?mod=WSJ_3Up_RealEstate

Housing affordability falls across state
Source: Daily News

During the first quarter, 44 percent of buyers could afford a median-priced home costing $350,490, down from 56 percent a year ago, the CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® reported. Affordability was down from 48 percent in the fourth quarter of 2012.

Read the full story
http://www.dailynews.com/business/ci_23220399/housing-affordability-falls-across-state-says-california-association?source=rss

 

Talking Points …

  • Some former homeowners who lost their houses to foreclosure or sold their homes via short sales are beginning to wade back into the housing market. However, some credit concerns due to these events are causing concern for would-be home buyers.
  • The road back to homeownership won’t be easy. Traditional lenders that follow Fannie Mae guidelines may not approve a loan after a foreclosure until at least seven years have passed.
  • However, if a buyer can prove the foreclosure resulted from extenuating circumstances that are unlikely to recur, such as a divorce, catastrophic illness, or a layoff, the time period may be reduced to as little as three years.
  • Another option is to work with a lender who does not sell its mortgages to Fannie Mae. The waiting period may be less, but the borrower likely will pay above-market interest rates and be asked for a larger down payment.